«  Le refugié peut-il acquérir une propriété immobilière au Cameroun ? » Par Yannick Tongo Engoulou, Avocat

Au Cameroun, l’accès à la terre repose sur un formalisme rigoureux et jugé, à tort ou à raison, complexe. Ce processus s’avère davantage contraignant lorsqu’il s’agit des personnes de nationalité étrangère. Quid cependant des réfugiés bénéficiant d’une protection internationale au regard des instruments internationaux ratifiés par le Cameroun et la loi n°2005/006 du 27 Juillet 2005 portant statut des réfugiés au Cameroun. Concrètement, un réfugié installé au Cameroun peut-il être propriétaire d’un bien immobilier? Si oui, est-il soumis au régime juridique applicable aux personnes étrangères ou bénéficie-t-il des mêmes droits que les nationaux en la matière ?

Cette réflexion nous semble d’un intérêt pratique. En effet, elle met en lumière la difficulté qu'a souvent l’Etat de concilié l’obligation de respecter ses engagements internationaux vis à vis de la population réfugiée et le souci permanent de préserver sa souveraineté dans la gestion et la maîtrise de ses terres. Ainsi pour tenter de répondre aux questions que soulève cette problématique il nous semble approprié d’indiquer sommairement les modes d’acquisition de la propriété foncière au Cameroun avant de les confronter à la situation des réfugiés.

Au Cameroun la propriété foncière s’acquiert uniquement par la voie de l’immatriculation. Selon le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN, elle consiste à « dégager des droits individuels de l’emprise communautaire et à les placer sous l’emprise du régime du livre foncière dont l’aboutissement est, pour les droits immobiliers, la délivrance d’un titre foncier ¹» De manière prosaïque, l’immatriculation est un processus administratif qui vise à se faire délivrer un titre de propriété , encore dénommé titre foncier sur des terres situées au Cameroun. Toutefois, il est important de savoir que toutes les terres ne peuvent pas être immatriculées. En effet, seules les terres du domaine national de première et deuxième catégorie peuvent faire l’objet d’une immatriculation² ; le domaine national étant défini comme l'ensemble des terres camerounaises non immatriculées en dehors des terres du domaine public³.

Il existe néanmoins des modes dérivés visant l’obtention d’un titre foncier sur un terrain ayant au préalable fait l’objet d’un titre foncier: Il s’agit du morcellement, la mutation, la cession ou la fusion.  

Une fois ces différents modes d’acquisition étant présentés, on serait bien curieux de savoir si les personnes jouissant du statut de réfugié peuvent en bénéficier au regard du droit foncier camerounais. Pour y répondre, il serait d’emblée important de souligner que la n°2005/006 du 27 Juillet 2005 portant statut des réfugiés au Cameroun a consacré le principe d’égalité entre les réfugiés et les camerounais sur certains droits fondamentaux. Il en est ainsi du droit à la propriété mobilière et immobilière⁴.

A ce titre, le législateur Camerounais a tenu à se conformer à son engagement international qui l’oblige à accorder au réfugié un traitement aussi favorable que possible en la matière⁵.

En réalité, le Cameroun a opté d’accorder aux réfugiés un traitement privilégié et plus favorable que celui qui est généralement accordé aux étrangers, en matière d’acquisition de la propriété immobilière.

A cet effet, si la procédure de délivrance d’un titre foncier à une personne de nationalité étrangère est conditionnée par le visa du Ministre chargé des Domaines⁶, tel n’est cependant pas le cas du régime applicable, au réfugié au regard du principe d’égalité consacré par la loi spéciale de 2005. Le réfugié qui souhaite acquérir un immeuble déjà immatriculé par morcellement, mutation ou cession ne devrait pas, en principe, être soumis à la formalité du visa exigée aux personnes de nationalité étrangère. Dans la pratique malheureusement, les Notaires et aux autres administrations publiques continuent à soumettre certains réfugiés désirant acquérir un immeuble au formalisme applicable aux étrangers en raison, sans doute, de la méconnaissance des instruments juridiques régissant le statut des réfugiés au Cameroun.

Cependant, les modes dérivés d’obtention du titre foncier ne présentent pas une véritable difficulté juridique puisqu'il s’agit d’un simple transfert de droit sur un terrain déjà immatriculé à la base. Le problème se pose lorsqu'il s’agira d’accorder à un réfugié la possibilité de solliciter l’immatriculation directe sur une dépendance du domaine national. Autrement dit, le principe d’égalité des droits sera-t-il applicable dans ce cas, au regard du caractère nationaliste des textes régissant la gestion des terres relevant du domaine national de l’Etat ?

En effet, l’obtention du titre foncier sur des terres relevant du domaine national est exclusivement réservée aux collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise justifiant d’une occupation ou exploitation de l’immeuble avant le 05 Août 1974⁷. A la lecture de cette disposition légale, il ressort de prime à bord que les personnes jouissant du statut de réfugié ne peuvent pas solliciter l’obtention d’un titre foncier sur cette catégorie de terres pour une raison simple : Elles ne peuvent pas être considérées comme des personnes de nationalité camerounaise ou des membres d’une collectivité coutumière camerounaise.

Des lors, on peut déduire au regard de cette contradiction entre ce décret et le dispositif législatif applicable au réfugié que le principe d’égalité consacré par la loi de 2005 n’est pas absolu en matière d’acquisition de la propriété immobilière. Le Cameroun aurait sans doute opté de ne conférer qu’au réfugié la possibilité d’acquérir la propriété foncière sur des terres déjà immatriculées. En tout état de cause, cette réflexion nous semble être ouverte et mérite d’être poursuivie dans nos prochains articles.

Par Me Tongo Engoulou Yannick Cyrille, Avocat au Cabinet Yana Law Firm. Expert en Droit Humanitaire, spécialisation droit des réfugiés.                  Email: [email protected]